03 lip SPRZEDAŻ MIESZKANIA ZE SPADKU – zmiany ordynacji podatkowej na korzyść spadkobierców

SPRZEDAŻ MIESZKANIA ZE SPADKU – zmiany ordynacji podatkowej na korzyść spadkobierców

1 stycznia 2019 roku weszła w życie nowelizacja przepisów dotyczących kwestii zbycia odziedziczonych nieruchomości. Dzięki tej nowelizacji sprzedaż mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat stała się realnie możliwa, bez konieczności odprowadzania podatku dochodowego. 

Oznacza to, że moment nabycia nieruchomości przez spadkobiercę nie obliguje już do pięcioletniego oczekiwania na sposobność zbycia odziedziczonego lokalu. Nowe przepisy dotyczą tylko i wyłącznie skup nieruchomości nabytych w drodze spadku po 1 stycznia 2019.

Za sprawą nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawodawca zniósł ciążący na spadkobiercach obowiązek podatkowy w przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku.

Co prawda pięcioletni okres nadal obowiązuje, ale jest liczony od daty wybudowania albo nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. A jak to było przed zmianą w przepisach? Spadkobierca otrzymując nieruchomość w drodze dziedziczenia, nie mógł sprzedać mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat,pod rygorem zapłaty należności fiskusowi. Pozostawało jedynie odczekać wymagany okres albo sprzedać mieszkanie ze spadku wcześniej i zapłacić podatek. Aby uniknąć zobowiązania podatkowego, należało całość otrzymanych z transakcji środków przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat podatkowych

Co oznacza 5 – letni okres karencji przed sprzedażą mieszkania?

Zmiany w przepisach podatkowych radykalnie zmieniły położenie spadkobierców w kwestii zbycia odziedziczonych nieruchomości. Dzięki temu zdecydowanie poprawiła się sytuacja wielu osób, dla których przez te 5 lat odziedziczona nieruchomość była jedynie dodatkowym kosztem.

Obowiązek podatkowy w aktualnym stanie prawnym powstaje tylko w przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku, kiedy rzeczona nieruchomość była w posiadaniu spadkodawcy przez okres krótszy niż 5 lat. Jak to rozumieć? Dokładnie tak, że jeśli spadkodawca posiadał nieruchomość na własność krócej, niż 5 lat, okres ten zostanie doliczony do okresu wymaganego do sprzedaży mieszkania ze spadku przez spadkobiercę. Wówczas możliwe będzie pominięcie uiszczenia podatku. Podkreślić należy, że poprzednio warunek ten dotyczył takiego samego czasu, ale od dnia śmierci spadkodawcy. Mowa tu oczywiście o okresach podatkowych, nie kalendarzowych. Rok podatkowy, to okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przeniesienie praw własności.

Czy można uniknąć podatku sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat?

Tak zwana ulga podatkowa jest dobrym sposobem na uniknięcie konieczności zapłaty podatku dochodowego. Aby z niej skorzystać, należy w przeciągu 2 lat od dnia sprzedaży nieruchomości wydać cały dochód z tej transakcji na nowy cel mieszkaniowy – taki jak np. zakup innego mieszkania czy też budowa domu Warunkiem skorzystania z ulgi jest dokładne udokumentowanie tego procesu i zgłoszenie go w deklaracji rozliczeniowej dotyczącej podatku od dochodów osobistych.

Istotne jest to, że z ulgi podatkowej możesz skorzystać tylko wtedy, gdy nieruchomość stanowi część swojego majątku osobistego. W przypadku kiedy jest częścią działalności gospodarczej to została wpisana w ewidencję środków stałych i podlega amortyzacji. W efekcie po jej sprzedaży zapłacisz podatek dochodowy – nawet po upływie 5 lat od dnia zakupu.

Co ważne, zgodnie z ustawą musisz wydać środki na własny cel mieszkaniowy.Musi to być mieszkanie czy dom, w którym zamieszkasz – a nie nieruchomość przeznaczona pod wynajem. W przeciwnym razie urząd skarbowy będzie mógł podważyć zasadność ulgi mieszkaniowej, a Ty zapłacisz podatek.

Bądź ostrożny również podpisując umowę przedwstępną z deweloperem czy poprzednim właścicielem mieszkania – taki dokument nie daje Ci bowiem możliwości skorzystania z ulgi podatkowej. Dlaczego? Zgodnie z ustawą w ciągu 2 lat od sprzedaży poprzedniej nieruchomości musisz wydać pieniądze na nowy cel mieszkaniowy i otrzymać jego akt własności – nie dostaniesz go, podpisując jedynie umowę przedwstępną.

Na czym polegają mediacje przy dziale spadku?

Dość często stosowaną praktyką stają się mediacje związane z działem spadku, wobec braku zgody wszystkich spadkobierców co do dysponowania majątkiem spadkowym. Prowadzi to do uzyskania porozumienia między spadkobiercami i wypracowania jednolitego stanowiska. Jednolite stanowisko spadkobierców, wypracowane podczas mediacji może stanowić podstawę do zawarcia ugody i powstania tzw. umownego działu spadku (po udaniu się do notariusza i wniesieniu treści ugody w akt notarialny, jeżeli dział spadku obejmuje nieruchomości). W ten sposób szybciej dojdziemy do uzyskania konsensusu między spadkobiercami niż procedura spadkowa działu spadku. Zazwyczaj w sądzie sprawy trwają długo, odległe terminy rozpraw sądowych powodują przedłużenie się całego postępowania i tym samym odwlekają w czasie efekt końcowy, jakim jest orzeczenie o sądowym dziale spadku.

Natomiast ugoda mediacyjna zawarta przed mediatorem, w postępowaniu zainicjowanym przez spadkobierców wywoła skutki prawne w odniesieniu do nieruchomości wchodzących w skład spadku dopiero po wizycie notariusza. Doprowadzenie do ugody między spadkobiercami u mediatora wybranego przez strony ma na celu doprowadzenie do konsensusu i wypracowania wspólnego stanowiska. Jeżeli spadkobiercy obrali już wspólny front, porozumieli się u mediatora wówczas końcowym etapem, będzie udanie się do notariusza celem sfinalizowania ugody. Podpisanie umownego działu spadku wymaga zachowania szczególnej formy (forma aktu notarialnego), jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że nawet zatwierdzenie ugody przez sąd nie może zastąpić szczególnej formy jaką jest forma aktu notarialnego. Dlatego, jeżeli dochodzi do mediacji między spadkobiercami, wizyta u notariusza w celu podpisania umownego działu spadku będzie obowiązkowa, w oparciu o stanowisko wypracowane w ramach procedury mediacyjnej